房地产周度研究报告 · 研究稿

日期锚点：2026-07-26。 本稿所有“本周、上周、上一交易日”均按本地 shell 日期倒推。覆盖窗口为 2026-07-20 至 2026-07-24；高频销售与土地数据采用截至发稿时可核验的最新完整周度表，即中指研究院第29周（2026-07-12 至 2026-07-18，7月20日发布），并明确标注其滞后性。

优先结论

1. 本周不是全面反转，而是“政策托底、核心修复、总量仍弱”。 国务院《扩大消费“十五五”规划》把住房消费放入大宗耐用商品消费首位，政策含义是稳定居民资产负债表与改善性住房需求，但已核验公开材料并未显示 7月20日至24日出现单一“六部委联合文件”式的全国总量刺激。
2. 成交同比转正主要来自低基数与局部项目节奏，不能直接归因为本周政策。 第29周30城新房成交 162万㎡，环比 -1.6%、同比 +7.1%；三四线代表城市环比 +30.0%，但7月以来累计仍环比 -21.3%，说明脉冲大于趋势。
3. 土地市场分化比计划稿预期更深。 计划稿中的上半年土地出让收入同比 -18.3% 需更正为财政部官方口径 -31.5%；第29周300城住宅用地成交规划建面 357万㎡、出让金 159亿元，而杭州萧山世纪城地块 2026-07-07 以 46.05亿元、26.68% 溢价成交，是7月核心地块热度案例，不属于本周窗口内成交。
4. 价格“止跌回稳”只在一线更清晰。 6月70城一线新房环比 +0.1%、二手环比 +0.3%；三线新房/二手同比分别 -4.2%/-6.0%。百城二手住宅6月均价 12639元/㎡、环比 -0.42%，88城下跌、12城上涨，说明全国价格底仍是分层底。
5. REITs 是本周更可量化的资本市场主线。 华夏保利商业REIT（508605）发行价格 3.593元/份、总份额 5亿份、拟募 17.965亿元，2026/2027年预测现金分派率 5.99%/6.01%；公众投资者有效认购确认比例 34.98744690%，对应约 2.86倍 有效认购倍数。
6. 主体端的改善集中于有信用背书房企。 绿城中国（03900.HK）7月23日公告赵晖任董事会主席兼行政总裁，江峰任执行总裁；同一阶段绿城集团3年期中票 10亿元、利率 3.14% 已完成发行，说明头部混合所有制与央国企渠道仍通畅，但出险主体仍依赖项目白名单和展期。

核心数据校验表

Q1 政策传导：组合拳作用在哪，增量是什么？

方法

以 2026-07-20 至 2026-07-24 为新闻窗口，核对国务院《扩大消费“十五五”规划》相关报道、央行授权LPR报价、财政部数据、住建与中指政策跟踪。公开可核验材料显示，本周核心政策源不是单一六部委联合文件，而是“消费规划 + 货币利率低位 + 城市更新/好房子/自然资源资产管理 + 融资白名单延续”的政策簇。

发现

解释：本轮政策的可验证增量，不是全国统一加杠杆，而是把“稳楼市”嵌入促消费和居民财产性收入框架。对销售的影响更可能先体现在一线与强二线的改善需求、二手置换链条和高品质项目去化，而不是三四线库存城市普涨。LPR保持低位降低融资成本基准，但7月并未给出新的利率冲击。土地端和融资端共同指向“保交付、控增量、盘活存量”，政策乘数取决于地方执行，而非中央文件本身。

证据

• 国务院《扩大消费“十五五”规划》相关报道显示，住房消费列入大宗耐用商品消费，并置于首位；涉及保障房、改善性住房、租赁市场、“好房子”、老旧小区改造、居民自主更新和物业服务提升：每日经济新闻、证券时报。
• 2026-07-20 LPR为1年期 3.00%、5年期以上 3.50%：中国银行LPR列表。
• 第29周政策跟踪包括城市更新、自然资源资产管理制度、“好房子”指南再征求意见等：中指研究院周报。

局限

“六部委集体发声”在媒体报道中存在，但未找到单一、统一、可交叉核验的六部委联合原文。因此本文将其拆解为可核验政策簇处理；税费端若后续发布全国统一文件，需要在正式版补充。

Q2 成交成色：30城同比+7.1%是政策、低基数还是季节性？

方法

采用中指研究院第29周（2026-07-12 至 07-18）30城新房成交数据，因为这是截至 2026-07-26 可检索的最新完整周度表。对比口径为环比、同比和7月以来累计环比/同比，并按一线、二线、三四线拆分。

发现

解释：+7.1%同比更像低基数修复，不是本周政策即时传导。 数据统计周截至7月18日，早于7月20日至24日的本周政策发酵，时间顺序上不能把同比改善直接归因于本周政策。三四线环比 +30.0% 很醒目，但基数只有 34万㎡，且7月以来整体环比 -21.3%，说明脉冲性和项目集中备案可能更强。真正可持续的信号应看8月前两周是否连续出现“环比不降 + 同比扩大 + 库存去化改善”。

证据

• 第29周30城新房成交面积 162万㎡，一线 46万㎡、二线 82万㎡、三四线 34万㎡，以及各能级环比/同比：中指研究院周报。
• 同一周20城二手房成交 27300套，环比 -3.8%、同比 +8.8%，说明二手链条仍强于新房：中指研究院周报。

局限

第30周（2026-07-19 至 07-25）完整数据在 2026-07-26 尚未可核验发布；本稿不能用第29周数据代表7月20日至24日的即时成交。成交面积还受网签备案节奏、单盘开盘、城市样本差异影响。

Q3 土地分化：杭州高溢价与总量疲弱如何统一？

方法

将三个层次放在同一框架：一是杭州萧山世纪城核心地块个案；二是中指第29周300城住宅用地成交；三是财政部H1土地出让收入。个案用于观察核心资产定价，总量用于观察全国土地财政与房企拿地意愿。

发现

解释：二者并不矛盾，核心地块热是风险偏好收缩后的集中下注，总量弱是行业资产负债表尚未修复。 杭州萧山地块位于钱江世纪城核心板块，改善盘价格预期和配套确定性支撑央企高价补仓。与此同时，第29周一线宅地成交建面和出让金均为 0，三四线隐含楼面均价仅约 1875元/㎡，说明多数城市仍缺买方。财政部 -31.5% 的H1土地出让收入降幅把分化放大：地方仍需要出让金，但房企只愿为少数高确定性资产付溢价。

证据

• 杭州萧山世纪城地块：保利发展经98轮竞价以 46.05亿元、楼面价 48139元/㎡、溢价率 26.68% 竞得，日期为 2026-07-07：央广网/搜狐转载、东方财富。
• 第29周300城住宅用地成交与分能级出让金：中指研究院周报。
• 财政部2026H1财政收支：国有土地使用权出让收入 9778亿元、同比 -31.5%：财政部。

局限

中指周报未披露第29周300城平均溢价率，因此“冷热分化”图应以“核心个案溢价率 + 分能级出让金/隐含楼面价”替代“杭州溢价率 vs 300城平均溢价率”。萧山地块发生在7月7日，不应写成本周成交。

Q4 价格拐点：是否已经止跌回稳？

方法

以国家统计局2026年6月70城价格指数作为官方价格锚，辅以中指百城二手住宅价格。比较一线、二线、三线的新房与二手房环比/同比，并用上涨城市数量判断扩散度。

发现

解释：一线可称局部企稳，全国还不能称价格拐点。 一线二手环比连续上涨的信号更强，因为二手价格比新房更市场化；但同比仍为 -4.9%，说明过去下跌尚未修复。二线新房环比持平、二手环比继续下跌，三线新房和二手环比/同比均负，价格修复的扩散链条仍短。百城二手 88城下跌 与70城二手仅 9城上涨 相互印证，全国二手仍在以价换量。

证据

• 国家统计局城市司解读：一线新房环比 +0.1%，二线持平，三线 -0.3%；一线二手环比 +0.3%，二线 -0.3%，三线 -0.4%；新房上涨城市 20个：国家统计局。
• 同比数据：一线新房 -1.3%，二线 -3.1%，三线 -4.2%；一线二手 -4.9%，二线 -5.4%，三线 -6.0%：北京日报转载国家统计局。
• 百城价格：6月百城二手住宅均价 12639元/㎡，环比 -0.42%，同比 -7.68%；百城新建住宅均价 17184元/㎡，环比 +0.16%、同比 +2.00%：中新网。

局限

70城指数为6月数据，7月15日披露，是本周背景而非本周发生。2026年1月起70城指数换用2025年为新基期，国家统计局称对同比指数影响平均在0.03个百分点以内，但跨年长周期比较仍需留意基期变化。

Q5 REITs 主线：首单央企商业REIT热度与配置价值如何？

方法

使用发售公告、交易所公告摘要和公募REITs行业统计，计算华夏保利商业REIT发行规模和公众认购倍数；再与全市场REITs、保租房REITs的规模、出租率和收缴率比较。

发现

解释：华夏保利商业REIT的意义在于“商业不动产 + 央企原始权益人 + 折价定价”的组合。约 6% 的预测分派率明显高于 3.50% 的5年期以上LPR，具备相对收益吸引力，但商业物业现金流波动高于保租房。公众端约 2.86倍 认购说明零售资金需求不错，但不属于极端火爆；真正检验在上市后二级市场价格、租户经营与可扩募资产注入。保租房REITs出租率 95%+、收缴率 98%+，仍是偏防御配置；商业REITs更依赖资产位置和运营能力。

证据

• 华夏保利商业REIT发行价格、份额、募集规模、预测分派率：经济参考报。
• 公众投资者首日超上限、提前结束募集：新浪财经/观点地产。
• 公众确认比例 34.98744690%：上交所公告检索摘要。
• 全市场86只、约2447亿元，保租房9只、199.94亿元、9.01%、出租率和收缴率：中国基金报。

局限

预测分派率不是保证收益；商业物业估值受出租率、租金增长、资本开支和消费景气影响。公众认购倍数由确认比例倒算，最终全渠道倍数需以基金合同生效公告为准。

Q6 主体健康度：绿城转向是否代表“盈利优先”共识？

方法

读取绿城中国7月23日港交所公告，并结合第29周企业融资事件、白名单政策进展和房企信用分层观察。判断重点不在单一人事变化，而在“谁还能融资、融资成本如何、经营目标是否从规模转向现金流”。

发现

解释：绿城的人事调整更像头部混合所有制房企治理权和经营纪律再集中，而不是单独的经营危机信号。结合 3.14% 的3年期中票，资本市场仍愿意给高信用主体定价；这与民营出险房企主要依靠白名单、展期和债务重组形成鲜明对比。“盈利优先”已是头部房企共识，但它通常意味着减少低能级拿地、提高项目毛利安全垫、强化回款，而非加速销售规模扩张。

证据

• 绿城中国公告：赵晖任董事会主席兼行政总裁，江峰任执行总裁，自2026-07-23起生效：港交所公告；媒体摘要：新京报。
• 绿城集团3年期中票 10亿元、利率 3.14%，华润置地中票上限 15亿元：中指研究院周报。
• 房地产白名单机制早期官方披露贷款金额 5.6万亿元，并支持1400万套住房建设交付：新华社；后续媒体报道审批金额已超 7万亿元：证券时报。

局限

绿城未在公告中直接写出“盈利优先于扩张”，该判断来自行业环境、人事背景和融资行为的综合推断。债券发行样本集中在优质主体，不能外推至所有房企。

可视化阶段数据表

图1：土地市场“冷热分化”双轴图

原计划要求“杭州萧山溢价率 vs 300城平均溢价率”。第29周300城平均溢价率未披露，替代为“核心个案溢价率 + 分能级出让金/隐含楼面价”。

图2：30城新房成交同比/环比分能级柱状图

图3：70城房价分层热力图

图4：公募REITs结构与保租房占比图

图5：土地财政承压时间序列替代表

原计划要求近若干年H1时间序列；本阶段仅核验到财政部2026H1官方值，故替代为“2025H1推算基数 vs 2026H1实际”的同比桥图。2025H1由 9778 / (1 - 31.5%) 推算。

下周关注

• 第30周（2026-07-19 至 07-25）30城新房、20城二手房和300城土地完整周度表，验证政策窗口内成交是否延续。
• 华夏保利商业REIT基金合同生效公告、上市日期、全渠道配售结果和上市首周折溢价。
• 核心城市是否继续优化限购、公积金、以旧换新和购房补贴。
• 绿城中国后续投资策略、拿地预算和中期业绩沟通，确认“利润率优先”是否落到土储和开工节奏。
• 财政部月度政府性基金收入与地方供地节奏，观察土地财政降幅是否继续扩大。