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房地产分析师 | 压力测试 | 2026-08-14

地产链"政策底"叙事的证伪窗口：2026年下半年开工量与房企利润率能否确认业绩底

机构工作日期：2026-08-14（新加坡时区）。 本报告对命题 th_p_1c9564ec（"政策底共识超95%，逻辑转向存量驱动修复，估值修复空间15-25%"）进行压力测试，使用截至今日可获得的最新开工、销售、价格和房企利润率数据，承接研究记录关于2026年7月30日政治局会议未提供地产需求端增量刺激的结论。

1. 核心结论

数据并未确认业绩底。th_p_1c9564ec中的政策底/估值修复叙事仍停留在预期层面，且正面临实质性证伪风险。 2026年上半年所有量的指标仍以两位数速度收缩，7月高频销售数据在短暂改善后重新转为同比下滑，二手房价格环比仍在下跌，房企盈利能力未见结构性改善——万科2026年上半年预亏（120-150亿元）与2025年上半年亏损119.47亿元基本持平，保利发展净利润在保住销售规模第一的同时同比再降38.96%。这直接与th_p_1c9564ec"估值修复"这条逻辑腿相矛盾，并强化了th_T14"政策底≠资产负债表修复"的K型分化判断。

2. 量的数据：看不到底部

  • 全国投资/开工/销售（2026年1-6月，国家统计局，2026-07-15发布）： 房地产开发投资38074亿元，同比-18.0%；住宅投资29300亿元，同比-17.8%。房屋新开工面积23239万平方米，同比-23.4%（住宅新开工-24.1%）——这一收缩幅度比此前几个月更深，即开工端仍在恶化而非见底 [S1]。
  • 商品房销售面积40140万平方米，同比-11.6%；销售额37945亿元，同比-13.6% [S1][S2]。这些数据相较th_p_39c83c9d所引用的1-5月读数（投资-16.2%，销售面积-10.8%）[S3] 是走阔而非收窄——th_p_39c83c9d的证伪触发条件（"投资降幅与销售面积/额降幅均收窄至个位数"）尚未满足，5月到6月的趋势方向恰恰相反。
  • 2026年7月高频数据（克而瑞，2026-08-02发布）： 全国重点50城新建商品住宅成交面积约1069万平方米，同比-4.8%，逆转了年内早些时候的短暂改善；1-7月累计成交面积约8299万平方米，同比-10.9%——印证了国家统计局6月数据的走势，而非显示7月出现拐点 [S4]。一线城市7月成交环比-32.8%、同比-5.7%；二线城市环比-25.1%、同比-4.8%；三四线城市由同比增长转为同比-4.1% [S4]。7月环比回落覆盖所有能级城市，不支持季节调整后已见底的判断。
  • 截至2026-08-14，国家统计局7月单月官方数据尚未发布——统计局通常在8月15-18日左右发布1-7月累计房地产数据，因此7月读数是一个真正待观察的近期催化剂，目前尚无法作为支持或反驳证据。这是未来3-5天需要重点关注的事件。

3. 价格：市场分化而非愈合

  • 国家统计局70城数据（2026年6月，2026-07-15发布）： 仅14个城市新建商品住宅价格环比上涨（上海/杭州/吉林+0.4%，南京+0.3%，多个城市+0.2%），北京环比-0.2%；二手住宅价格仅12个城市环比上涨（上海+0.7%，徐州+0.5%，北京/西安+0.4%，深圳+0.3%）[S5]。
  • 中指云百城数据（2026年7月，2026-08-01发布）： 百城新建住宅均价17229元/平方米，环比+0.26%——但据信源解读，这一涨幅集中在核心城市改善型/翻新项目入市，并非普遍性上涨 [S6]。百城二手住宅均价12584元/平方米，环比-0.44%，这一细分市场恰恰是th_p_1c9564ec"存量驱动修复（二手房翻新占比超70%）"论断的核心支撑板块 [S6][S7]。二手市场环比仍在下跌，直接削弱了该命题的核心传导机制。
  • 这印证了th_T14的极化判断：深圳南山/粤海住宅用地溢价率达150.74%（th_T14引用），与此同时全国竣工面积同比-25.8%、全国国有土地出让收入较2021年峰值仍下滑超过一半——这是叠加在整体市场持续收缩之上的土地/核心资产牛市。

4. 房企盈利能力：利润率未见底

  • 2026年上半年业绩预告（截至2026-07-24，21财经/东方财富汇总）： 74家已发布中期业绩预告的A股房企中，55家（约74%）预计净亏损，合计亏损规模约384亿至502亿元 [S8][S9]。
  • 万科（000002.SZ）： 预计2026年上半年净亏损120亿至150亿元，2025年上半年亏损为119.47亿元 [S10]——即亏损规模同比持平甚至恶化，而非收窄。管理层称主因是结算规模显著下降、毛利率仍处低位、新增计提资产减值以及非主业财务投资亏损 [S10]。这紧接着万科2025年全年约820-880亿元的巨额亏损 [S11]，延续了th_T14所引用的万科MTN收益率高达约244%（市场已price in困境）的信用状况。
  • 保利发展（600048.SH），当前销售规模行业第一： 2026年上半年营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；归母净利润19.28亿元，同比-38.96% [S12]。即便是行业规模龙头，利润率压缩仍在加速而非企稳。
  • 中国海外发展（0688.HK） 是相对少见的正面案例：2025年全年归母净利润126.91亿元，2026年上半年合约销售同比+11.8% [S13]——但这仅是单一高质量央企房企的表现，不能代表行业利润率整体见底。
  • 综合判断：盈利分化正在加剧（少数央国企房企维持稳健，多数房企仍预亏或利润率下滑），这是K型分化特征，而非"业绩底"。

5. 政策背景：印证研究记录结论，未见新增需求端工具

  • 2026-07-30政治局会议重申"稳定房地产市场"，据中指云解读，这一表述从此前的"防范化解重大风险"部分调整进入"筑牢安全底线"部分，与地方政府融资平台和中小金融机构的一揽子化债任务并列 [S14]。这是基调升级，而非需求刺激升级：会议未提及房贷利率下调、首付比例放松、大范围限购取消，或超越现有白名单/城市更新工具的大规模住房收储计划。这与研究记录的结论完全一致——北京8月政策日程仍是"用足存量、相机增量"，未发现地产需求端专项刺激。
  • 土地市场极化（深圳南山溢价率150.74% vs. 全国竣工面积-25.8%，均引自th_T14）仍在延续，说明当前市场price in的"政策底"是项目级/核心城市流动性层面的底（白名单融资、城市更新、化债），而非资产负债表或总量层面的底——这正是th_T14所强调的区别。

6. 对th_p_1c9564ec与th_T14的判决

  • th_p_1c9564ec的证伪触发条件——"若2026年下半年房地产开工量及利润率无法确认业绩底，则估值修复叙事破裂"——正在向被触发的方向演进，而非被确认。开工（截至6月同比-23.4%，较此前月份进一步恶化）、销售面积/额（-11.6%/-13.6%，较th_p_39c83c9d引用的5月读数进一步走阔）以及房企利润率（74%已预告的A股房企预亏；规模龙头保利利润同比再降38.96%；万科亏损同比持平）均指向与该命题相反的方向。目前唯一支持性的数据点是范围狭窄、集中于核心城市的新房价格环比小幅上涨（全国+0.26%，以及th_p_1c9564ec此前证据线引用的20城二手成交同比+5.6%）——广度不足以判定已经见底。
  • th_T14被强化，而非被压力测试削弱：政策支持仍停留在项目/流动性层面（白名单、城市更新、化债），而非资产负债表层面，核心城市土地/二手房强势与全国开工/竣工/房企盈利疲弱之间的K型分化正在进一步扩大。
  • th_p_39c83c9d同样被强化：其证伪触发条件（投资降幅与销售面积/额降幅均收窄至个位数）尚未满足——2026年6月读数相较5月走阔，方向与所需条件相反。

7. 真正能确认业绩底的观察清单

  1. 国家统计局7月单月或1-7月累计数据（约2026-08-15/18公布）：投资、开工和销售面积降幅需要连续两个月收窄，而非持平。
  2. 房企2026年上半年正式财报（8月财报季）：新结算项目的毛利率需要环比企稳或回升，而非仅靠一次性收益缩小同比亏损差额。
  3. 二手房价格环比读数在更广泛的城市范围内（而不仅是上海/徐州/北京/西安/深圳）转为持平或转正，验证th_p_1c9564ec"存量驱动修复"的核心机制。
  4. 土地出让收入在少数核心城市高溢价地块之外实现更广泛的恢复（深圳南山式个案不构成全国性复苏）。

资料来源 / Sources

[S1] 国家统计局, 2026年1—6月份全国房地产市场基本情况 (2026-07-15) — https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202607/t20260715_1964126.html [S2] 新浪财经, 国家统计局：1—6月份全国房地产开发投资同比下降18.0% (2026-07-15) — https://www.sohu.com/a/1050495170_362042 [S3] 研究记录上下文/前序线程引用, 1-5月房地产开发投资下降16.2%，新建商品房销售面积下降10.8%（th_p_39c83c9d证据线，2026-05-01/06-16） [S4] 网易/克而瑞地产研究, 2026年7月全国房地产市场研究报告 (2026-08-02) — https://www.163.com/dy/article/L3B2K5OR05568W0A.html [S5] 新浪财经, 70城房价数据，最新出炉！（2026年6月数据，发布于2026-07-15）— https://finance.sina.com.cn/wm/2026-07-15/doc-inihwezh4804137.shtml [S6] 中指云, 2026年7月全国房地产市场月报 (2026-08-03) — https://m.cih-index.com/news/2026-08-03/54957760.html [S7] 腾讯新闻, 7月房价数据出炉：新房涨了，二手房还在跌 (2026-08-05) — https://news.qq.com/rain/a/20260805A05OY300 [S8] 21财经, 超70家房企预告上半年业绩：21家预计盈利，57家预计亏损 (2026-07-21) — https://m.21jingji.com/article/20260721/herald/bb0bfe3f5a3e5ef7d0907749689e74e7.html [S9] 东方财富网, 55家房企半年亏掉500亿，地产股总市值较高峰跌超6成 (2026-07-21) — https://finance.eastmoney.com/a/202607213815695892.html [S10] 中国基金报, 万科A：2026年上半年预计净亏损120亿至150亿元 (2026-07-10) — https://www.chnfund.com/article/9e58ea81-eb60-04cb-e75d-3a225d855625 [S11] 央广网, A股"亏损王"易主：万科2025年预亏820亿深铁300亿输血难破局 (2026-02-02) — https://finance.cnr.cn/ycbd/20260202/t20260202_527513033.shtml [S12] 证券之星, 规模登顶的保利发展，盈利掉队了吗？(2026-07-27) — https://house.stockstar.com/IG2026072700021347.shtml [S13] 综合搜索结果, 中国海外发展2025年全年归母净利润126.91亿元、2026年上半年销售同比增长11.8% [来源不明 — 二手汇总信息，未直接取得港交所原始公告] [S14] 中指云, 政治局会议定调房地产，这次有什么不一样？(2026-07-30) — https://www.cih-index.com/news/2026-07-30/54947199.html