房地产周报研究稿
研究日期锚点：2026-08-02
覆盖窗口：2026-07-27 至 2026-07-31，按最近一个完整交易周口径；市场涨跌采用 2026-07-24 收盘至 2026-07-31 收盘。
优先结论
- 本周房地产交易主线是“政策预期 + 核心资产”，不是全国性需求复苏。证据链是：
512200.SS 周涨 +5.79% 明显跑赢上证指数 +0.47%，但 TOP100 百亿房企减少、百城二手房仍 92城 环比下跌，且城市级成交面积和库存去化周期未取得完整口径，因此只能确认结构性修复，不能确认全国复苏。
- 7 月 30 日政治局会议把“稳定房地产市场”放在“切实筑牢安全屏障”段落内；可交易方向更偏城市更新、收储去库存、地方化债、央国企信用修复预期和存量运营资产，而不是无差别需求刺激。
- 1-7 月 TOP100 房企销售总额
18042.1亿元，降幅较 1-6 月收窄 0.6个百分点，但千亿房企仍为 5家、百亿房企降至 39家，较同期少 10家；“头部坚守、腰部塌缩”比“行业复苏”更能解释数据。
- 土地热度集中在一线和强二线核心地块。北京 7 月 30 日 3 宗地合计
72.784亿元、均溢价超 10%；上海杨浦地块 161.2亿元、楼面价 102023元/平方米、溢价率 35.83%，显示核心资产拥挤交易。
- C-REITs 本周指数温和修复，但个券和资产类型分化明显：中证 REITs 全收益
+0.48%，经营权 REITs -0.51%；华夏保利商业 REIT 508605 合同生效，募集 5亿份、净认购约 17.96亿元，商业不动产证券化通道继续打开。
研究方法与口径
| 模块 |
方法 |
时间窗口 |
核心比较口径 |
| 政策 |
对 2026-07-30 政治局会议、2026-04-28 政治局会议、2025 年 7 月政治局会议与中央城市工作会议表述做关键词和段落位置比较 |
2025-07 至 2026-07 |
“稳市场”是否在增长、风险、防控或城市更新框架下出现 |
| 销售需求 |
采用中指、克而瑞、普睿数智、亿翰公开披露交叉核验；补充百城价格与重点项目销售 |
2026 年 1-7 月、2026 年 7 月 |
TOP100 全口径、操盘、权益；百城新房/二手房价格；热盘去化 |
| 土地 |
逐宗记录成交价、楼面价、溢价率、竞得人、竞拍轮次 |
2026-07-27 至 2026-07-31，另列 7 月杭州高热样本 |
核心地块是否可外推为补库存 |
| REITs |
引用 REITs 周报、基金合同生效公告和发售公告 |
2026-07-27 至 2026-07-31 |
指数、类型、个券、成交额 MA5、发行结构 |
| 二级市场 |
统一采用 2026-07-24 至 2026-07-31 收盘到收盘；债券收益率和信用利差列为待补核验项 |
5 个交易日 |
中国地产政策交易 vs. 美国利率交易 vs. S-REITs |
数据完成度与置信度
| 数据项 |
当前处理 |
置信度 |
对结论的影响 |
| 房企债券收益率、信用利差、展期和兑付 |
未取得可逐笔下载并交叉核验的完整公开数据 |
低 |
删除或弱化融资成本与信用修复相关实证判断，仅保留政策交易推断 |
| 城市级新房/二手房成交面积、同比/环比和库存去化周期 |
未完整取得，图表正式改为价格与热盘代理指标 |
中低 |
不能用作完整成交热力图，只能说明核心项目和价格结构 |
| 上海杨浦、北京昌平、北京门头沟等地块利润率 |
未取得统一可售均价、建安成本、税费、融资成本和销售周期 |
低 |
不给出项目 IRR，仅列敏感性框架和待补字段 |
512200.SS、CLR.SI、VNQ、XLRE、中证 REITs |
已按价格回报、净值参考、全收益和除息影响重新标注 |
中 |
跨市场比较只比较方向和口径差异，不混同价格回报与全收益 |
一、政治局会议会带来哪些可交易政策预期？
方法
以新华社 2026-07-30 通稿为主文本，比较 2026-04-28 政治局会议、2025 年 7 月政治局会议解读和 2025 年 7 月中央城市工作会议。判断依据包括房地产关键词出现位置、是否与财政货币、城市更新、风险化解并列，以及后续地方政策可能落点。
发现
| 政策线索 |
2026-07-30 表述/事实 |
可交易程度 |
对房地产资产的含义 |
| 稳定房地产市场 |
“稳定房地产市场”位于“切实筑牢安全屏障”段落 |
高 |
A 股地产、内房央国企、优质土储开发商受益，但更偏风险托底 |
| 城市更新 |
2025 中央城市工作会议强调“以推进城市更新为重要抓手”；2026-04-28 提到“扎实推进城市更新” |
高 |
城中村、危旧房改造、城市更新融资、地方平台资产盘活 |
| 化债与中小金融机构化险 |
7 月 30 日与房地产同段落并列 |
中高 |
央国企、地方国资开发主体和城投链条信用边际改善 |
| 收储/消化存量 |
7 月 30 日未直接出现；2024-2026 政策脉络仍在 |
中 |
政策预期存在，但需等待地方资金、价格、收储主体落地 |
| 全国性限购大松绑 |
通稿未直接提及 |
低 |
不宜按强刺激交易；更可能是一城一策微调 |
| 房企民营信用全面修复 |
通稿未直接点名房企融资 |
低到中 |
仍需销售回款和债务重组进展验证 |
政治局会议的最重要变化不是“强刺激”，而是房地产再次被纳入宏观安全和风险防控框架。对交易而言，政策弹性最大的是一二线城市核心资产、城市更新、收储、地方化债和央国企估值修复。民企信用链条仍需要看具体债务重组、展期和销售回款，不能仅凭会议表述外推。政策落地节奏上，8 月地方住建、公积金、收储平台和城更专项资金公告比宏观表述本身更关键。
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 新华社《中共中央政治局召开会议》 |
2026-07-30 |
通稿称要“及时谋划出台务实管用的增量政策”，并在安全屏障段落列示“稳定房地产市场、实施好一揽子化债方案、地方中小金融机构改革化险、提升资本市场韧性和信心” [S1] |
| 司法部转载 2026-04-28 政治局会议 |
2026-04-28 |
表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新” [S2] |
| 中央城市工作会议 |
2025-07-14 至 2025-07-15 |
强调城市发展从增量扩张转向存量提质，以城市更新为重要抓手，并要求加快构建房地产发展新模式 [S3] |
| 国泰海通对 2025 年 7 月政治局会议解读 |
2025-07-30 |
房地产侧重点是落实中央城市工作会议精神和城市更新，政策连续而非单点强刺激 [S4] |
结论边界
政策通稿不是操作文件，不能直接推导放松限购、降首付或收储规模；会议表述偏风险防控，后续需等待地方住建、公积金、收储和城更专项资金公告验证。
二、1-7 月销售降幅收窄是需求恢复还是结构拉动？
方法
采用公开披露的中指研究院 TOP100 数据、每日经济新闻对多家机构榜单的汇总、同花顺财经转载数据，以及百城价格和重点项目去化信息。将企业销售、价格、热盘、二手房价格四个维度拆开，避免把少数核心项目热销误读为广泛需求复苏。
发现
| 指标 |
数值 |
同比/变化 |
解释 |
| TOP100 房企销售总额 |
18042.1亿元 |
降幅较 1-6 月收窄 0.6个百分点 |
连续五个月收窄，主要来自核心城市活跃和低基数 |
| TOP100 操盘销售额 |
14315.8亿元 |
未披露同比 |
操盘口径弱于全口径，反映合作项目和权益结构影响 |
| TOP100 权益销售额 |
12621.9亿元 |
未披露总同比 |
更接近企业实际回款和利润归属 |
| 千亿房企数量 |
5家 |
与上年同期持平 |
头部央国企和优质民企守住规模 |
| 百亿房企数量 |
39家 |
较同期减少 10家 |
腰部收缩，行业集中度继续上升 |
| 百城新建住宅均价 |
17229元/平方米 |
环比 +0.26%，同比 +2.09% |
优质楼盘入市带动结构性上涨 |
| 百城二手住宅均价 |
12584元/平方米 |
环比 -0.44% |
二手房价格仍调整，92 城环比下跌 |
| 百城二手房环比上涨城市数 |
8城 |
92 城下跌 |
价格恢复并不广泛 |
销售降幅收窄更像“低基数 + 核心城市好项目 + 头部企业货值优势”的组合。新房价格环比上涨来自上海、深圳、杭州、成都、合肥等地优质楼盘入市，而二手房仍有 92城 环比下跌，说明真实价格压力未解除。杭州望天际和安澜上海东区单盘各卖约 33.6亿元，对销售榜有明显抬升作用，但样本代表的是高净值和不可复制地段需求。结论是需求在核心城市和优质产品上修复，非核心城市、普通产品和二手挂牌仍处去库存阶段；在城市级成交面积和库存去化周期补齐前，全国复苏证据不足。
| 重点销售样本 |
数值 |
含义 |
| 杭州望天际 |
首开 66套 售罄，总销售额约 33.6亿元，备案均价 14.23万元/平方米，最高单套总价超 1.52亿元 |
顶豪需求独立行情 |
| 安澜上海东区 |
7 月 31 日开盘 30分钟 告罄，官宣销售额 33.6亿元 |
上海核心高端项目去化强 |
| 上海绿城·悦海棠 |
累计认购 946组，认购率 415% |
低总价/改善产品也能在核心城市触发抢购 |
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 每日经济新闻销售榜汇总 |
2026-07-31 |
TOP100 销售 18042.1亿元；保利、中海、华润、招商、绿城销售额；千亿与百亿房企数量 [S5] |
| 同花顺财经转载中指数据 |
2026-07-31 |
TOP100 操盘 14315.8亿元、权益 12621.9亿元；销售降幅连续五个月收窄 [S6] |
| 中指百城价格新闻 |
2026-08-01 |
百城新房均价 17229元/平方米、二手房均价 12584元/平方米，二手房 8 城涨、92 城跌 [S7] |
| 每日经济新闻杭州望天际报道 |
2026-07-18 |
望天际 66 套售罄、总销售额 33.6亿元、备案均价 14.23万元/平方米 [S8] |
结论边界
TOP100 榜单来自第三方机构，销售额存在全口径、操盘、权益、认购、网签和回款口径差异。7 月单月同比、重点城市成交面积和库存去化周期的完整免费公开数据不足，本稿只使用百城价格和热盘数据作为需求代理，置信度为中低；热盘销售多为营销口径，最终网签、退房和回款仍需后续验证。
三、房企分化如何延伸到拿地、融资与股票表现？
方法
以 TOP100 销售榜前五名、权益销售、土拍竞得人和港股/A 股周表现为样本，分为央国企、混合所有制/地方国资、民企及区域深耕型房企。融资成本、信用利差、展期和兑付部分因 Wind/DM/Choice 债券数据不可用，本文不再作融资成本与信用修复的实证确认；股价与拿地行为仅作为政策交易和风险偏好的代理。
发现
| 公司/资产 |
性质 |
1-7 月销售/权益 |
本周或近期市场表现 |
分化含义 |
| 保利发展 |
央企 |
全口径 1500亿元 |
与华润联合竞得上海杨浦 161.2亿元地块；512200.SS 周涨 +5.79% |
销售与拿地能力强，信用判断仍待债券数据核验 |
| 中海地产 |
央企 |
全口径 1494.6亿元；权益 1375.1亿元；权益累计同比 +13.3% |
0688.HK 周涨 +1.73% |
销售韧性与核心土储共振 |
| 华润置地 |
央企 |
全口径 1306亿元 |
1109.HK 周涨 +1.59%；参与上海杨浦地块 |
核心城市扩表能力仍强 |
| 招商蛇口 |
央企 |
全口径 1098.6亿元 |
参与北京门头沟地块竞拍但未得 |
投资仍聚焦核心城市 |
| 绿城中国 |
混合所有制 |
全口径 1070亿元 |
竞得北京门头沟地块 14.706亿元 |
产品力强，拿地谨慎但选择性进攻 |
| 中建玖合 |
央企体系 |
权益销售同比 +222.6% |
未披露本周股价 |
低基数和区域项目放量拉动 |
| 龙翔控股集团、联泰地产、天健集团 |
区域/地方平台 |
权益销售同比 +193.8%、+185.8%、+140.9% |
未披露本周股价 |
区域深耕型个别项目放量 |
分化已经从销售榜延伸到拿地端：北京、上海核心地块竞买人以建发、绿城、保利、华润等强信用主体为主。股票端也体现“政策预期先行”，A 股地产 ETF 显著跑赢大盘，港股头部内房股小幅上涨但涨幅低于恒生指数，说明资金更偏主题 ETF 和政策弹性，而非全面重估。由于未取得房企债券收益率、信用利差、展期和兑付的完整样本，本文将“央国企信用修复”降级为“央国企信用修复预期”，民企融资端仍缺少公开改善证据。未来分化将取决于核心城市货值、债务期限结构、交付能力和新增土地利润率。
| 融资/信用数据项 |
本稿状态 |
结论处理 |
| 房企债券收益率 |
未取得逐券可核验数据 |
不判断融资成本下降 |
| 信用利差 |
未取得可比基准和期限匹配样本 |
不判断信用利差收窄 |
| 展期 |
未取得逐笔条款完整样本 |
仅列为后续观察 |
| 兑付 |
未取得逐笔到期兑付完整样本 |
仅列为后续观察 |
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 每日经济新闻销售榜 |
2026-07-31 |
前五销售金额、权益销售和同比增长企业 [S5] |
| 同花顺北京土拍 |
2026-07-30 |
北京三宗地竞得人为沧州玖熙、绿城、建发；竞拍均超百轮 [S9] |
| 上海杨浦土拍报道 |
2026-07-28/29 |
保利与华润联合体 161.2亿元竞得杨浦地块 [S10] |
| StockAnalysis 港股历史行情 |
2026-07-24 至 2026-07-31 |
0688.HK、1109.HK、0016.HK 周收盘价 [S11][S12][S13] |
结论边界
债券收益率、信用利差和具体展期条款需要 Wind、Choice、DM 或交易商协会公告逐笔核验，本稿未取得完整可下载数据，融资和信用相关结论均为低置信度交易推断。销售榜高增长未必等于利润改善；港股个股周表现受指数、利率和汇率共同影响，不能单独归因为房地产政策。
四、热点土拍能否改善开发商补库存意愿？
方法
逐宗整理北京 3 宗地、上海杨浦地块和杭州 7 月高热样本，计算成交价、楼面价、溢价率和竞拍轮次。北京与上海属于本周窗口；杭州萧山地块为 7 月上旬样本，用作强二线土地热度延续参照，不计入“本周成交”。
发现
| 城市 |
地块 |
日期 |
竞得人 |
成交价 |
规划建面 |
成交楼面价 |
溢价率 |
竞拍轮次 |
| 北京 |
顺义府前街 SY00-0101-0318-1 |
2026-07-30 |
沧州玖熙 |
8.308亿元 |
43387.66平方米 |
19148元/平方米 |
12.57% |
114 |
| 北京 |
门头沟四道桥 MC00-0605-0114 |
2026-07-30 |
绿城 |
14.706亿元 |
59894.71平方米 |
24553元/平方米 |
16.71% |
160 |
| 北京 |
昌平东小口 CP02-0405-0002 |
2026-07-30 |
建发 |
49.77亿元 |
138127.00平方米 |
36032元/平方米 |
10.60% |
103 |
| 上海 |
杨浦区 C090103 单元三幅连片综合用地 |
2026-07-28 |
保利发展 + 华润置地联合体 |
161.2亿元 |
158003.97平方米 |
102023元/平方米 |
35.83% |
219 |
| 杭州 |
萧山区宅地，7 月高热参照样本 |
2026-07-07 |
保利发展 |
46.05亿元 |
95667.60平方米 |
48139元/平方米 |
26.68% |
98 |
| 重点地块利润率敏感性字段 |
上海杨浦 C090103 |
北京昌平东小口 |
北京门头沟四道桥 |
当前结论 |
| 可售均价 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
不作确定售价假设 |
| 建安成本 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
不作确定成本假设 |
| 税费 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
未取得统一公开口径 |
不作确定税负假设 |
| 融资成本 |
未取得逐项目融资口径 |
未取得逐项目融资口径 |
未取得逐项目融资口径 |
不作确定资金成本假设 |
| 毛利率敏感性区间 |
用“可售均价 - 楼面价 - 建安成本 - 税费 - 融资成本”框架待补 |
同左 |
同左 |
暂不输出 IRR 或毛利率区间 |
热点土拍能改善部分头部房企的补库存意愿，但不能代表行业补库存周期启动。北京三宗地合计起始价 64.98亿元、成交 72.784亿元，平均成交楼面价约 30149元/平方米，竞拍热度高但区域仍集中在轨交和改善需求较明确板块。上海杨浦地块楼面价突破 10万元/平方米，对未来售价和毛利率要求很高，但由于可售均价、建安成本、税费、融资成本和销售周期未补齐，本文不再把“地王风险”量化为已验证利润率结论，只保留核心资产交易拥挤的事件判断。开发商会继续在核心城市核心板块拿地，但低能级城市和远郊库存不会因此明显改善。
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 同花顺/中指北京土拍 |
2026-07-30 |
北京 3 宗地逐宗面积、建面、起始价、成交价、楼面价、溢价率、轮次 [S9] |
| 每日经济新闻房产早参 |
2026-07-31 |
北京三宗地总土地面积 120644.74平方米、收金 72.784亿元、均溢价超 10% [S14] |
| 界面/东方财富上海土拍 |
2026-07-29 |
上海杨浦地块 161.2亿元、楼面价 102023元/平方米、溢价率 35.83% [S10] |
| 证券时报杭州土拍 |
2026-07-07 |
杭州萧山地块 46.05亿元、楼面价 48139元/平方米、溢价率 26.68% [S15] |
结论边界
逐宗测算缺少可售均价、建安成本、配建、税费、融资成本和销售周期，无法给出完整项目 IRR 或毛利率敏感性区间；当前只说明拿地热度和核心资产拥挤程度。杭州样本不在本周窗口内，作为 7 月热度参照而非本周事件；公开报道对“竞拍轮次”的定义可能因线上报价和现场举牌口径不同而有差异。
五、C-REITs 与商业不动产 REITs 是否形成资产负债表修复通道？
方法
采用天风证券 REITs 周报公开摘录、华夏保利商业 REIT 合同生效公告、发售公告和中航中核汇能新能源 REIT 上市报道。重点看指数表现、资产类型分化、流动性、发行结构、预计分派率和原始权益人安排。
发现
| 指标 |
本周数值 |
环比/补充 |
含义 |
| 中证 REITs 全收益指数 |
+0.48% |
本周上行 |
整体修复温和 |
| REITs 总指数 |
+0.15% |
跑赢沪深300 1.46个百分点 |
防御属性仍在 |
| 产权 REITs 指数 |
+0.42% |
优于经营权 |
存量产权资产表现较稳 |
| 经营权 REITs 指数 |
-0.51% |
弱于产权 |
能源、交通等个券分化 |
| 领涨个券 |
中金重庆两江 REIT +8.67% |
中航北京昌保租赁住房 REIT +5.35%，红土创新盐田港 REIT +4.86% |
个券弹性远高于指数 |
| 领跌个券 |
工银蒙能清洁能源 REIT -9.71% |
中金湖北科投光谷 REIT -5.41%，国泰海通临港创新产业园 REIT -4.53% |
底层资产运营和估值分化 |
| 总成交额 MA5 |
4.25亿元 |
环比 -2.7% |
指数涨但活跃度下降 |
| 产权/经营权成交额 MA5 |
2.54亿元 / 1.70亿元 |
环比 -18.7% / +37.7% |
经营权交易活跃但价格弱 |
REITs 可以作为开发商和地方平台盘活存量资产的通道，但短期不是房地产开发业务的直接救命资金。华夏保利商业 REIT 508605 募集 5亿份、净认购约 17.96亿元，原始权益人保利发展认购 1.5亿份、占总份额 30%，说明商业资产可以证券化，但规模仍相对开发商负债表有限。更重要的是，商业不动产 REITs 能把购物中心等经营性资产估值透明化，改善资产周转和资本结构。二级市场方面，中证 REITs 全收益 +0.48% 为全收益口径，不能直接与未回加分派的 ETF 价格回报混同；指数小涨掩盖了个券 +8.67% 到 -9.71% 的分化，后续要看 NOI、出租率、分派率和估值溢价。
华夏保利商业 REIT 508605 |
数值 |
| 基金合同生效日 |
2026-07-28 |
| 基金代码 |
508605 |
| 募集份额 |
5亿份 |
| 净认购金额 |
约 17.96亿元 |
| 发行价格 |
3.593元/份 |
| 存续期 |
32年 |
| 战略/网下/公众配售 |
70% / 21% / 9% |
| 原始权益人保利发展认购 |
1.5亿份，占 30% |
| 2026/2027 年预测现金流分派率 |
5.99% / 6.01% |
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 新浪财经转载天风证券 REITs 周报 |
2026-08-01 |
REITs 指数、个券涨跌、成交额 MA5 和中航中核汇能新能源 REIT 上市 [S16] |
| 东方财富财富号/睿思网 |
2026-07-29 |
华夏保利商业 REIT 合同 7 月 28 日生效，募集份额、配售结构、原始权益人认购和存续期 [S17] |
| 搜狐/观点新媒体 |
2026-06-30 |
发行价 3.593元/份、预计募资 17.965亿元、预测分派率 [S18] |
| 新华财经 |
2026-07-29 |
中航中核汇能新能源 REIT 上市、装机 196兆瓦、年均发电量约 4亿千瓦时、预计分派率超 12% [S19] |
结论边界
REITs 募资规模相对开发商有息负债仍小，不能直接替代销售回款。基础资产未来 NOI、出租率、运营成本和资本开支存在不确定性。部分 REITs 周报数据为券商二次整理，中证 REITs 全收益、REITs 总指数、产权/经营权指数和个券成交额需分别区分全收益、价格指数和交易口径，最终以上交所、深交所、基金公告和指数公司口径为准。
六、跨市场表现差异由政策、利率还是风险偏好驱动？
方法
统一计算 2026-07-24 收盘到 2026-07-31 收盘涨跌。A 股和港股采用公开历史行情；美国 REIT ETF 采用 StockAnalysis 历史价；S-REITs 采用 CLR.SI；利率采用 Investing.com/Trading Economics；汇率采用 OANDA 日足均值。收益比较以价格回报为主，另单独标注净值参考、全收益和除息影响。
发现
| 资产 |
2026-07-24 收盘 |
2026-07-31 收盘 |
周涨跌 |
主要驱动 |
512200.SS 房地产 ETF |
1.123 |
1.188 |
+5.79% |
国内政策预期与地产主题交易 |
上证指数 000001.SS |
3814.20 |
3832.26 |
+0.47% |
大盘平稳，地产跑赢 |
恒生指数 ^HSI |
24963.23 |
25884.43 |
+3.69% |
港股风险偏好修复 |
| 中证 REITs 全收益 |
不适用 |
不适用 |
+0.48% |
防御修复，流动性下降 |
CLR.SI Lion-Phillip S-REIT ETF |
0.845 |
0.828 |
-2.01% |
除息与利率压力共同影响 |
VNQ |
100.81 |
98.95 |
-1.85% |
美债收益率上行压制 |
XLRE |
45.95 |
45.07 |
-1.92% |
美国地产利率敏感 |
| 美国 10 年期国债收益率 |
4.679% |
4.745% |
+6.6 BP |
通胀和 Fed 预期扰动 |
| 中国 10 年期国债收益率 |
1.725% |
1.709% |
-1.6 BP |
国内利率环境偏稳 |
USD/CNH |
6.77461 |
6.74984 |
-0.37% |
离岸人民币小幅走强 |
本周中国地产资产的超额收益主要来自政策交易，不是全球 REITs beta。美国 REIT ETF 下跌与 10 年美债收益率从 4.679% 升至 4.745% 一致，利率是核心压制因素。香港市场整体更强，恒生指数 +3.69%，但内房样本分化：1109.HK +1.59%、0688.HK +1.73%，低于恒指；0823.HK +0.82% 体现类债属性受利率约束。S-REITs CLR.SI -2.01% 与 7 月 30 日除息、全球长端利率压力有关，不能简单解读为基本面恶化。
| 资产/指数 |
复核口径 |
除息/分派处理 |
可比性说明 |
512200.SS |
交易价格回报；东方财富净值 1.1837 作为参考 |
未按全收益回加 |
可与上证指数做价格表现比较，但不能等同基金净值回报 |
CLR.SI |
交易价格回报 |
7 月 30 日除息未回加 |
-2.01% 包含除息影响，不能直接判断基本面恶化 |
VNQ |
交易价格回报 |
未回加分派 |
与 XLRE 价格口径可比，但不是总回报 |
XLRE |
交易价格回报 |
未回加分派 |
与 VNQ 价格口径可比，但不是总回报 |
| 中证 REITs 全收益 |
全收益口径 |
已体现分派再投资口径 |
不能直接与未回加分派的 ETF 价格回报混同 |
| 港股地产/REIT 样本 |
2026-07-24 收盘 |
2026-07-31 收盘 |
周涨跌 |
0823.HK Link REIT |
38.80 |
39.12 |
+0.82% |
1109.HK 华润置地 |
32.68 |
33.20 |
+1.59% |
0688.HK 中国海外发展 |
13.28 |
13.51 |
+1.73% |
0016.HK 新鸿基地产 |
120.70 |
123.20 |
+2.07% |
证据
| 原始输入 |
日期 |
关键证据 |
| 东方财富/雪球/Yahoo 摘要 |
2026-07-31 |
512200.SS 7 月 31 日收盘 1.188、7 月 24 日收盘 1.123；东方财富净值 1.1837 作为交叉参考 [S20][S21] |
| Investing.com/WSJ/SSE |
2026-07-31 |
上证指数 7 月 24 日 3814.20、7 月 31 日 3832.26，5 日表现 +0.47% [S22][S23] |
| CountryEconomy |
2026-07-31 |
恒生指数 7 月 24 日 24963.23、7 月 31 日 25884.43、本周 +3.69% [S24] |
| StockAnalysis |
2026-07-31 |
VNQ、XLRE、0823.HK、1109.HK、0688.HK、0016.HK 历史价 [S11][S12][S13][S25][S26] |
| WSJ/FT/Beansprout/Lion Global |
2026-07-31 |
CLR.SI 7 月 31 日收盘 0.828，7 月 24 日 0.845；7 月 30 日除息提示 [S27][S28] |
| Investing.com/Trading Economics/OANDA |
2026-07-24 至 2026-07-31 |
中美 10 年债收益率、USD/CNH 日足均值 [S29][S30][S31] |
结论边界
512200.SS 采用交易价格口径，东方财富净值 1.1837 与收盘价 1.188 存在 ETF 折溢价差。VNQ、XLRE 和 CLR.SI 均按价格回报处理，未作为全收益口径；USD/CNH OANDA 使用日足均值而非纽约收盘价。S-REITs 周涨跌受除息影响较大，若做总回报应回加现金分派。
可视化阶段数据表
图 1：地产相关资产周收益对比
| 序列 |
周涨跌幅 |
图表标签 |
数据口径 |
512200.SS 房地产 ETF |
+5.79% |
A 股地产 ETF |
2026-07-24 收盘至 2026-07-31 收盘 |
上证指数 000001.SS |
+0.47% |
上证指数 |
同上 |
恒生指数 ^HSI |
+3.69% |
恒生指数 |
同上 |
| 中证 REITs 全收益 |
+0.48% |
C-REITs |
天风证券周报 |
CLR.SI Lion-Phillip S-REIT ETF |
-2.01% |
S-REITs ETF |
价格回报，未回加除息 |
VNQ |
-1.85% |
US REIT ETF |
价格回报 |
XLRE |
-1.92% |
US Real Estate Sector ETF |
价格回报 |
图 2：1-7 月头部房企销售排名和阵营变化
| 排名 |
公司 |
全口径销售额 |
权益销售额 |
阵营标签 |
| 1 |
保利发展 |
1500亿元 |
1182亿元 |
千亿房企、央企 |
| 2 |
中海地产 |
1494.6亿元 |
1375.1亿元 |
千亿房企、央企、权益同比 +13.3% |
| 3 |
华润置地 |
1306亿元 |
未披露 |
千亿房企、央企 |
| 4 |
招商蛇口 |
1098.6亿元 |
未披露 |
千亿房企、央企 |
| 5 |
绿城中国 |
1070亿元 |
未披露 |
千亿房企、混合所有制 |
| 阵营 |
千亿房企数量 |
5家 |
与上年同期持平 |
头部坚守 |
| 阵营 |
百亿房企数量 |
39家 |
较同期减少 10家 |
腰部塌缩 |
图 3：核心城市土地热度气泡图
| 城市 |
地块 |
x 轴：楼面价 |
y 轴：溢价率 |
气泡：成交价 |
颜色 |
注释 |
| 北京 |
顺义府前街 |
19148 |
12.57% |
8.308亿元 |
北京 |
114 轮 |
| 北京 |
门头沟四道桥 |
24553 |
16.71% |
14.706亿元 |
北京 |
160 轮 |
| 北京 |
昌平东小口 |
36032 |
10.60% |
49.77亿元 |
北京 |
103 轮 |
| 上海 |
杨浦 C090103 |
102023 |
35.83% |
161.2亿元 |
上海 |
219 轮 |
| 杭州 |
萧山 7 月参照样本 |
48139 |
26.68% |
46.05亿元 |
杭州 |
98 轮，非本周成交 |
图 4：重点城市价格与热盘代理表
原计划需要城市级新房同比、新房环比、二手房同比、库存去化周期和核心热盘认购率。公开免费来源截至 2026-08-02 不能完整填充全部城市与库存序列，故正式替换为“价格 + 热盘需求代理”表，置信度为中低，不能作为完整成交热力图。
| 区域/样本 |
新房价格/销售代理 |
二手房价格代理 |
热盘或成交代理 |
代理置信度/热度结论 |
| 百城整体 |
新房均价 17229元/平方米，环比 +0.26%，同比 +2.09% |
二手房均价 12584元/平方米，环比 -0.44% |
二手房仅 8城 环比上涨、92城 下跌 |
中：结构性修复 |
| 上海 |
新房环比涨幅居前，+0.96% |
核心城市中上海二手房环比继续上涨 |
安澜上海东区 30分钟 告罄，销售额 33.6亿元；绿城·悦海棠认购率 415% |
中低：高热但偏项目代理 |
| 杭州 |
重点优质楼盘推升价格 |
未披露完整 7 月二手数值 |
望天际 66套 售罄、33.6亿元、备案均价 14.23万元/平方米 |
中低：高热但集中顶豪 |
| 深圳 |
新房价格结构性上涨城市之一 |
未披露完整 7 月二手数值 |
政策效果仍需网签验证 |
低：中高热度待验证 |
| 成都 |
新房价格结构性上涨城市之一 |
上半年二手成交强于新房 |
上半年新房 400余万平方米、二手房 1100余万平方米 |
中低：中高热度待验证 |
| 合肥 |
新房价格结构性上涨城市之一 |
未披露完整 7 月二手数值 |
优质楼盘入市 |
低：中性偏强 |
图 5：C-REITs 分类型表现与流动性矩阵
| 类型 |
周涨跌 |
成交额 MA5 |
成交额环比 |
估值/分派率代理 |
备注 |
| REITs 总指数 |
+0.15% |
4.25亿元 |
-2.7% |
未披露 |
总体上行但成交下降 |
| 中证 REITs 全收益 |
+0.48% |
未披露 |
未披露 |
未披露 |
全收益口径优于价格指数 |
| 产权 REITs |
+0.42% |
2.54亿元 |
-18.7% |
产权类平均分派率约 4.5%（公开报道口径） |
价格稳、交易降 |
| 经营权 REITs |
-0.51% |
1.70亿元 |
+37.7% |
经营权类平均 IRR 约 5.4%（公开报道口径） |
交易升、价格弱 |
| 商业不动产 REITs |
未披露 |
0.15亿元 |
+57.9% |
华夏保利商业 REIT 预测分派率 5.99%/6.01% |
扩容样本 |
后续观察
| 事项 |
下周需要验证的信号 |
| 地方政策 |
一线/强二线是否出现公积金、限购、收储、城更资金细则 |
| 销售持续性 |
热盘认购能否转为网签，8 月淡季成交是否回落 |
| 土地利润率 |
上海杨浦、北京昌平/门头沟地块的可售均价与毛利率压力 |
| 信用风险 |
民营房企债务展期、境内债兑付和保交付进度 |
| REITs |
华夏保利商业 REIT 上市首周价格、换手率、折溢价与底层资产运营披露 |
| 利率 |
美国 10 年债若继续上行，VNQ、XLRE 与 S-REITs 或继续承压 |
§8 REVISION LOG
| version |
supersedes |
date |
修订说明 |
1.0.1 |
06_周报@1.0.0 |
2026-08-02 |
按 QA 修订：弱化融资成本和信用修复实证判断；将城市成交热力图改为价格与热盘代理表并加入置信度；补充重点地块利润率敏感性字段缺口；复核 512200.SS、CLR.SI、VNQ、XLRE 和中证 REITs 的价格回报、净值参考、全收益和除息口径；压缩 Caveats 为各节结论边界并在摘要明确全国复苏证据不足。 |
来源
[S1] 新华社，2026-07-30，中共中央政治局召开会议，https://www.news.cn/20260730/13ecbfd4cd9b455281a0649232b98ad0/c.html
[S2] 司法部转载，2026-04-28，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，https://www.moj.gov.cn/pub/sfbgw/gwxw/ttxw/202604/t20260428_534371.html
[S3] 央视网，2025-07-15，中央城市工作会议在北京举行，https://tv.cctv.com/2025/07/15/VIDEHaPGIPiqwub9KEL7aUqK250715.shtml
[S4] 华尔街见闻/国泰海通，2025-07-30，政策连续，兼顾长短，https://wallstreetcn.com/articles/3752265
[S5] 每日经济新闻，2026-07-31，前7月四家房企权益销售额同比增幅超100%，https://www.nbd.com.cn/articles/2026-07-31/4528877.html
[S6] 同花顺财经，2026-07-31，1-7月100家房企销售总额为18042.1亿元，https://news.10jqka.com.cn/20260731/c678594109.shtml
[S7] 每日经济新闻，2026-08-01，7月全国百城房价出炉，https://www.mrjjxw.com/articles/2026-08-01/4529180.html
[S8] 东方财富/每日经济新闻，2026-07-18，单价14万元/平方米豪宅开盘“日光”，https://wap.eastmoney.com/a/202607183811646851.html
[S9] 同花顺/中指研究院，2026-07-30，北京3宗宅地收金近73亿元，https://news.10jqka.com.cn/20260730/c678559844.shtml
[S10] 东方财富/界面新闻，2026-07-29，竞价219轮，保利华润161亿元拿下上海总价地王，https://finance.eastmoney.com/a/202607293824919166.html
[S11] StockAnalysis，0688.HK 历史行情，https://stockanalysis.com/quote/hkg/0688/history/
[S12] StockAnalysis，1109.HK 历史行情，https://stockanalysis.com/quote/hkg/1109/history/
[S13] StockAnalysis，0016.HK 历史行情，https://stockanalysis.com/quote/hkg/0016/history/
[S14] 每日经济新闻，2026-07-31，中央政治局会议提出“稳定房地产市场”；北京三宗地收金近73亿元，https://cd.nbd.com.cn/articles/2026-07-30/4527396.html
[S15] 证券时报，2026-07-07，杭州土拍再掀小高潮，https://www.stcn.com/article/detail/4033224.html
[S16] 新浪财经/天风证券，2026-08-01，REITS周报：中航中核汇能新能源REIT上市，https://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/lastest/rptid/838870948296/index.phtml
[S17] 东方财富财富号/睿思网，2026-07-29，华夏保利商业REIT基金合同7月28日生效，https://caifuhao.eastmoney.com/news/20260729233921735624670
[S18] 搜狐/观点新媒体，2026-06-30，华夏保利商业REIT定价3.593元/份，https://www.sohu.com/a/1043418719_655634
[S19] 新华财经，2026-07-29，中航中核汇能新能源REIT上市受关注，https://www.cnfin.com/zs-lb/detail/20260729/4447527_1.html
[S20] 东方财富基金，房地产ETF南方 512200 历史净值，https://fundf10.eastmoney.com/jjjz_512200.html
[S21] 雪球，512200.SS 行情摘要，https://xueqiu.com/S/SH512200
[S22] Investing.com，中国上证指数历史数据，https://cn.investing.com/indices/shanghai-composite-historical-data
[S23] WSJ，Shanghai Composite Index performance，https://www.wsj.com/market-data/quotes/index/CN/SHCOMP
[S24] CountryEconomy，Hang Seng Index 2026，https://countryeconomy.com/stock-exchange/hong-kong
[S25] StockAnalysis，VNQ 历史行情，https://stockanalysis.com/etf/vnq/history/
[S26] StockAnalysis，XLRE 历史行情，https://stockanalysis.com/etf/xlre/history/
[S27] WSJ，CLR.SG 历史行情，https://www.wsj.com/market-data/quotes/etf/SG/XSES/CLR
[S28] Beansprout，Lion-Phillip S-REIT ETF，https://growbeansprout.com/quote/CLR.SI
[S29] Investing.com，美国10年期国债收益率历史数据，https://cn.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bond-yield-historical-data
[S30] Investing.com，中国10年期国债收益率历史数据，https://cn.investing.com/rates-bonds/china-10-year-bond-yield-historical-data
[S31] OANDA Japan，USD/CNH 历史汇率，https://www.oanda.jp/lab-education/historical-rate/usdcnh/20260731/