大中华房地产周度研究
§0 YAML header
version: 1.0.1
supersedes: 1.0.0
revision_date: 2026-08-16
qa_status: revised_after_needs_revision
研究窗口：2026-08-10 至 2026-08-14
基准日期：shell 系统日期锚 返回 2026-08-16
覆盖对象：内地与香港房地产开发商、土地市场、信用、香港住宅/商业地产、REITs
一页结论
- 北京政策落地后的成交改善已经出现，但强度仍是“前端热、成交温和”。 8月8日至8月13日北京二手房成交2450套，较8月1日至8月6日增长8.6%；新房成交451套，环比增长4.4%。项目到访与中介带看改善更明显，说明政策先修复预期和看房行为，尚未形成可确认的全城价格上行。
- 开发商分化继续扩大，核心央国企仍是主线，但公司数据需按披露层级使用。 中国海外发展7月签约销售RMB15.119 billion、同比+27.6%来自公司公告；华润置地7月约RMB14.10 billion、同比+6.0%，中国金茂RMB9.202 billion、碧桂园RMB2.26 billion等为第三方摘要或转述口径，正式建模前不得与公司公告口径直接相加。土地端北京8月12日3宗涉宅地成交RMB13.765 billion，金茂、招商蛇口、中海新城为主要拿地主体，显示资金仍集中在确定性高的城市和地块。
- 信用环境宽松但居民杠杆仍弱。 7月末M2同比+7.7%、社融存量同比+7.4%，但前7个月住户贷款减少RMB827.1 billion，其中短贷减少RMB928.1 billion、中长期贷款仅增加RMB101.0 billion；由上半年口径推算，7月单月住户中长期贷款约减少RMB120.2 billion。个人住房新发放贷款利率约3.1%并未自动带来居民加杠杆。
- 香港宏观上修支撑租赁和商业地产情绪，但不足以推翻住宅“平盘”风险。 香港政府把2026年实际GDP预测由2.5%-3.5%上调至3.5%-4.5%，Q2实际GDP同比+4.3%、H1同比+5.1%；但UBS预计2026年下半年至2027年楼价大致持平，且办公室空置率维持低双位数、租金2025-2030年年均约+2%。
- 北部都会区和内地非住宅土地续期不是短期催化，而是估值假设变量。 北部都会区目标容纳约2.5 million居民、提供约650,000个职位，S&P Global估算6年成本超过HK$360 billion，高于政府项目口径HK$224 billion；内地商业/工业土地使用权续期涉及约US90 billion非住宅物业风险，需把续期成本和法律确定性纳入商业地产估值折价。
证据等级
| 证据层级 | 已覆盖内容 | 本版处理 |
|---|---|---|
| 完整/一手数据 | 中国海外发展7月签约销售、7月PBOC金融统计、香港政府GDP预测、C&SD GDP分项、RVD 2026年6月住宅价格/租金、CBRE Q2办公空置率 | 可用于正文判断 |
| 替代数据 | 北京新政后六日成交、7月一线城市背景、开发商第三方销售摘要、2026-08-14港股价格截面 | 只能支持方向性判断，图表降级 |
| 缺失数据 | 四个一线城市2026-08-10至2026-08-14完整新房/二手/挂牌价/库存去化；港股地产与REITs 2026-08-08至2026-08-14复权总回报、NAV折价、市值完整矩阵；10Y UST、HIBOR、CNH同周变化；房企境内债发行、净融资、信用利差、展期和兑付日历 | 本版不做定量风格归因或房企信用相对价值结论 |
问题1：一线城市限购放松后，需求是否改善？
方法
时间窗口采用2026-08-10至2026-08-14，并补入北京新政实施后前六天的公开统计（2026-08-08至2026-08-13），因为政策在8月7日晚发布、8月8日起影响周末看房。数据来自21世纪经济报道/中指研究院、同花顺新闻、新华社/证券日报对7月重点城市成交的汇总，以及公开项目反馈。住建委、CRIC、贝壳或中指口径的四个一线城市日度新房、二手房、挂牌价和库存去化完整矩阵仍不可得，因此本节正式降级为“北京政策样本+7月背景”，不再呈现为完整“四城周度脉冲”。
发现
| 指标 | 数值 | 对比口径 | 结论 |
|---|---|---|---|
| 北京二手房成交 | 2450套 | 2026-08-08至2026-08-13，较2026-08-01至2026-08-06 | +8.6% |
| 北京新房成交 | 451套 | 2026-08-08至2026-08-13，较2026-08-01至2026-08-06 | +4.4% |
| 嘉棠雅序到访 | 环比+15% | 新政后首个周末 | 成交环比+30% |
| 招商臻园到访 | 120余组 | 新政后首个周末 | 到访环比+40%，成交环比+36% |
| 7月重点20城二手住宅成交 | 125,000套 | 2026年7月，同比 | +9.3% |
| 1-7月北京二手房成交 | 107,000套 | 2026年1-7月，同比 | +6.0%至+6.2% |
| 1-7月上海二手房成交 | 168,000套 | 2026年1-7月，同比 | +14.0% |
| 7月100城新房成交面积 | 未披露绝对面积 | 环比/同比 | 环比-17%，同比约+4% |
| 7月一线城市新房成交面积 | 未披露绝对面积 | 同比 | +14% |
| 7月京沪穗深新房成交面积 | 未披露绝对面积 | 同比 | 北京+2%、上海+17%、广州+2%、深圳+64% |
政策信号已传导到北京市场，但成交弹性不大，强度弱于部分项目到访和认购反馈。北京新政主要放松非京籍家庭五环内购房社保/个税年限，并提高公积金贷款额度，对刚需和改善型客群更直接。7月数据说明一线城市此前已有结构性修复，尤其深圳和上海同比较强；北京新政后的六日成交更像是在既有修复上的边际加速。价格层面，公开资料只提到部分优质房源成交价格较此前有所提升，尚不足以推导全市挂牌价或成交均价拐点。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 北京政策内容 | 2026-08-07北京住建委等发布政策；非京籍五环内购房社保或个税年限由2年降至1年；首套公积金最高额度升至RMB3.40 million，二套升至RMB3.00 million。来源：21世纪经济报道，https://m.21jingji.com/article/20260814/herald/ff1c540b2d9c4af4a5a7726cc3d1b1a7.html |
| 北京成交反应 | 新政后前六天二手房2450套、环比+8.6%；新房451套、环比+4.4%。同上。 |
| 项目前端反馈 | 嘉棠雅序、招商臻园等项目到访与成交改善；来源：同花顺新闻，https://news.10jqka.com.cn/20260814/c678961180.shtml |
| 一线城市7月背景 | 7月一线新房成交面积同比+14%；京沪穗深分别+2%、+17%、+2%、+64%；来源：新华社/证券日报，https://www.news.cn/house/20260811/54674164d991461ebd60653a2fc0d24c/c.html |
局限
北京以外一线城市在2026-08-10至2026-08-14的日度新房、二手房、挂牌价和库存去化月数未在免费公开来源中完整披露。项目到访数据来自媒体调研，样本偏向新政敏感区域和热门项目，不能代表全市均值。成交网签存在滞后，政策后首周数据可能低估实际认购、也可能高估持续性。
问题2：优质央国企开发商是否继续与民营/出险房企分化？
方法
以计划列出的港股地产公司为主，优先采用公司公告、HKEX和IR页面；Reuters/TradingView/Stockopedia/财联社只作为第三方摘要口径单独列示。比较7月单月签约销售、1-7月累计销售、同比和土地投资强度。若公司只披露半年度、累计口径、权益口径或操盘口径，则注明口径并避免机械推算同比。
发现
| 股票 | 公司 | 属性 | 公司公告/HKEX/IR口径 | 第三方摘要口径 | 土地/经营补充 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0688.HK | 中国海外发展 | 央企 | 合同销售RMB15.119 billion、同比+27.6%；1-7月RMB149.470 billion、+13.2%；7月销售面积556,600平方米、同比-16.6%；1-7月新增土地权益地价RMB13.94173 billion | 不适用 | 公司公告口径完整，可用于横向比较 |
| 1109.HK | 华润置地 | 央企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文；5月经常性收入同比+8.6%、租金收入同比+11.4% | 7月约RMB14.10 billion、同比+6.0%；财联社称前7月约RMB130.6 billion | 第三方摘要不得直接替代公司公告口径 |
| 1908.HK | 建发国际 | 地方国企 | H1权益合同销售RMB48.87 billion、同比-8.4%；2026-07-17公告涉及厦门土地合作 | 7月单月RMB7.0-9.5 billion区间；财联社称前7月约RMB109.86 billion | 权益口径、操盘口径、合同销售口径必须分开列示 |
| 0960.HK | 龙湖集团 | 民营优质 | H1 RMB16.55 billion | 7月RMB2.09 billion；7月销售面积239,000平方米 | 第三方摘要口径 |
| 0817.HK | 中国金茂 | 央企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文 | 7月RMB9.202 billion；财联社称前7月进入同比增长名单 | 8月12日北京四季青地块RMB9.761 billion、溢价率14.10% |
| 2007.HK | 碧桂园 | 出险民企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文 | 7月权益销售约RMB2.26 billion | 销售仍低位，JPMorgan持仓变动与重组事项仍受市场关注 |
分化仍然清晰，但本版只把中国海外发展作为完整公司公告样本用于定量比较。中国海外发展7月金额同比+27.6%但面积同比-16.6%，说明高能级城市和改善盘贡献更强；华润置地、中国金茂和碧桂园的7月数值仍停留在第三方摘要或转述层级，只能作为方向性参考。建发国际的H1权益合同销售RMB48.87 billion、同比-8.4%与财联社披露的前7月约RMB109.86 billion之间存在权益、操盘或合同销售口径差异，正式PM版必须回到公司公告/HKEX/IR页面逐项核对后再入模。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 中国海外发展 | 公司公告，2026-08-06，https://www.coli.com.hk/en/NewsCenter/Info?itemid=5927 |
| 华润置地 | TradingView/Reuters摘要：7月约RMB14.10 billion、同比+6.0%，https://www.tradingview.com/symbols/HKEX-1109/ |
| 建发国际H1 | HKEX公告，2026-07-08，https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0708/2026070800390_c.pdf |
| 龙湖集团 | Reuters摘要，2026-08-07，https://www.stockopedia.com/share-prices/longfor-group-HKG%3A960/news/brief-longfor-group-posts-july-2026-contracted-sales-rmb-2-09-billion-019fdc78-de3d-767b-9273-0434dc9606dd/ |
| 中国金茂 | Reuters/TradingView摘要，2026-08-11，https://www.tradingview.com/news/reuters.com%2C2026%3Anewsml_FWN4480NZ%3A0-china-jinmao-posts-july-2026-contracted-sales-rmb9-202-million/ |
| 碧桂园 | Reuters/Stockopedia摘要，2026-08-04，https://www.stockopedia.com/share-prices/country-garden-holdings-co-HKG%3A2007/news/brief-country-garden-july-2026-contracted-sales-attributable-to-shareholders-about-rmb-2-26-billion-019fcc54-68dd-7c17-910f-d7131803352d/ |
| 百强格局 | 财联社，2026-08-03，https://www.cls.cn/detail/2444122 |
| 北京土拍 | 观点网，2026-08-12，https://www.guandian.cn/list_cat_tag/%E5%9C%9F%E5%9C%B0 |
局限
部分公司只披露累计或半年度口径，缺少完整7月同比和权益/全口径拆分。第三方榜单的“操盘口径”与公司公告的“权益口径/合同销售口径”不可直接相加。土地投资只反映新增核心地块意愿，不等于未来利润率，仍需跟踪售价、建安成本和去化周期。
问题3：7月信用数据如何解释低房贷利率与谨慎加杠杆？
方法
采用PBOC 2026年7月金融统计和社融数据，并用2026年上半年金融统计数据推导7月单月住户贷款变化。对比M2、M1、人民币贷款、社融存量、住户短贷、中长期贷款和个人住房贷款利率。
发现
| 指标 | 2026年7月末/1-7月 | 同比或变化 | 解读 |
|---|---|---|---|
| 社融存量 | RMB463.27 trillion | +7.4% | 总量宽松仍在 |
| 1-7月社融增量 | RMB22.25 trillion | 同比少RMB1.74 trillion | 高位但扩张速度放慢 |
| M2余额 | RMB355.51 trillion | +7.7% | 货币供给较充裕 |
| M1余额 | RMB115.46 trillion | +4.0% | 企业活化资金仍偏弱 |
| 人民币贷款余额 | RMB282.29 trillion | +5.1% | 信贷“降速提质” |
| 1-7月人民币贷款增量 | RMB10.38 trillion | 未披露同比 | 实体贷款仍主要流向企业 |
| 1-7月住户贷款 | RMB827.1 billion | 不适用 | 居民部门净收缩 |
| 1-7月住户短贷 | RMB928.1 billion | 不适用 | 消费/周转需求弱 |
| 1-7月住户中长期贷款 | +RMB101.0 billion | 不适用 | 按揭需求接近停滞 |
| 推算7月住户中长期贷款 | RMB120.2 billion | 由1-7月减H1 | 7月单月转弱 |
| 新发放个人住房贷款利率 | 约3.1% | 低位 | 价格刺激不足以改变预期 |
结论是“钱便宜”不等于“居民愿意借”。住户中长期贷款前7个月仅增加RMB101.0 billion，而上半年为RMB221.2 billion，推算7月单月减少约RMB120.2 billion，说明7月按揭净需求弱化。社融结构也更依赖政府债券、企业债券和股票融资，直接融资占比阶段性超过信贷，房地产链条获得的居民端现金流并未同步改善。房贷利率约3.1%更多是托底变量，真正的拐点仍取决于房价预期、就业收入预期和交付信用。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 7月金融统计 | PBOC数据经新华社/经济参考报转载，https://jjckb.xinhuanet.com/20260814/c5e6026336844301b82308bb1a6950a2/c.html |
| 社融存量 | 观点网转载PBOC，https://www.guandian.cn/m/show/585227 |
| M2/M1 | 第一财经/东方财富转载PBOC，https://wap.eastmoney.com/a/202608143841761538.html |
| 贷款结构和7月单月贷款 | 新京报，https://www.bjnews.com.cn/detail/1786715890129550.html |
| H1对比基数 | 商务部转载2026年上半年金融统计，https://fec.mofcom.gov.cn/article/zyfw/hybg/qtbg/202607/6971.html |
局限
PBOC未在公开摘要中直接披露7月单月住户中长期贷款，本文用1-7月累计减上半年累计推算。个人住房新发放贷款利率约3.1%来自媒体对PBOC材料的引用，口径可能为二季度或近期平均，并非单独7月全市场精确值。房企境内债发行、净融资、信用利差、展期和兑付日历需要Wind/DM等付费终端补齐；在上述矩阵缺失前，本PM版明确排除房企境内债相对价值、展期压力排序和兑付日历判断。
问题4：香港宏观上修能否抵消住宅、办公和人口风险？
方法
以香港政府2026-08-14经济报告、C&SD GDP开支分项、差估署/RVD住宅价格和租金数据、CBRE/JLL办公市场数据及UBS公开报道为核心。比较宏观增长、住宅价格/租金、办公空置率和UBS风险假设。
发现
| 指标 | 最新数值 | 时间 | 含义 |
|---|---|---|---|
| 2026年实际GDP预测 | 3.5%-4.5% | 2026-08-14上调 | 原预测2.5%-3.5% |
| Q2实际GDP | 同比+4.3% | 2026 Q2 | 较Q1 +5.9%放缓但仍强 |
| H1实际GDP | 同比+5.1% | 2026 H1 | 支撑租赁和商业活动 |
| 私人消费开支 | 同比+1.9% | 2026 Q2 | 本地需求温和 |
| 本地固定资本形成总额 | 同比-2.0% | 2026 Q2 | 投资端拖累 |
| 货物出口 | 同比+11.5% | 2026 Q2 | 外需强 |
| 服务输出 | 同比+7.5% | 2026 Q2 | 旅游、金融和跨境服务支撑 |
| 私人住宅售价指数 | 323.2 | 2026-06 | 同比+12.7%，环比约+0.3%至+0.9%来源口径有差异 |
| 私人住宅租金指数 | 205.8 | 2026-06 | 同比+5.0%，连续8个月上升 |
| CBRE甲级办公空置率 | 16.2% | 2026 Q2 | 环比下降0.6个百分点 |
| UBS住宅预测 | 2026 H2-2027大致持平 | 2026-08-13 | 低于市场2027年+5%-6%共识 |
| UBS办公租金假设 | 2025-2030年约+2% CAGR | 2026-08-13 | 空置率维持低双位数 |
香港宏观上修改善了商业地产和零售租赁的基本面，但住宅估值已经部分反映前期反弹。6月住宅售价指数同比+12.7%、租金指数同比+5.0%，显示“租强价稳偏强”；但固定资本形成总额Q2同比-2.0%，说明企业和地产投资并未全面转强。办公市场边际改善，CBRE显示Q2空置率降至16.2%、租金环比+2.0%，但UBS仍认为低双位数空置率会限制租金长期增速。综合看，宏观上修能降低尾部风险，但不足以单独支撑香港住宅继续大幅上修。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 香港GDP预测和Q2表现 | 香港政府新闻公报，2026-08-14，https://www.info.gov.hk/gia/general/202608/14/P2026081400308.htm |
| GDP开支分项 | C&SD，Gross Domestic Product by Expenditure Component，https://www.censtatd.gov.hk/en/wbr.html?ecode=B10300012026QQ02 |
| RVD住宅售价/租金 | 新华社，2026-07-29，https://english.news.cn/20260729/02e0173591264474aaa9c7d1da857e24/c.html |
| 办公市场 | CBRE Q2 2026，https://www.cbre.com.hk/press-releases/hong-kong-real-estate-market-sustaina-momentum-q2-2026 |
| UBS观点 | The Standard，2026-08-13，https://www.thestandard.com.hk/finance/article/339844/UBS-HK-home-prices-flat-until-2027-amid-rate-uncertainty-cross-border-investment-controls |
局限
7月RVD住宅指数通常滞后发布，本周可用的最新官方价格和租金点为2026年6月。UBS报告全文未公开，本文采用媒体披露的核心假设。人口净流入、毕业生就业和跨境置业控制缺少同一周可比数据，需在正式投资周报中用政府统计和券商报告补齐。
问题5：REITs与开发商本周表现差异来自什么？
方法
计划要求计算2026-08-08收盘至2026-08-14收盘的港股地产与REITs复权总回报，并同步列示分派收益率/NAV折价、市值、10Y UST、HIBOR、CNH同周变化。免费历史行情接口在本次抓取中对Yahoo Finance返回HTTP 429，公开搜索仅稳定获得部分8月14日收盘价、股息率和指数点位，故本节降级为“香港地产资产截面替代表”。在完整矩阵缺失前，本版不做定量风格归因，不拆分利率、租金、分派收益率和资金轮动的贡献比例。
发现
| 资产 | 2026-08-14可确认价格/点位 | 当日变化/其他 | 收益率或估值线索 | 可用判断 |
|---|---|---|---|---|
| 0688.HK 中国海外发展 | HK3.48 | 公司IR显示+4.33% | 股息率约3.71% | 销售同比+27.6%与核心拿地支撑 |
| 1109.HK 华润置地 | HK$34.20 | Google Finance显示+0.23% | 股息率约6.47% | 销售正增长、投资物业收入韧性 |
| 0960.HK 龙湖集团 | HK$6.47 | 前收HK$6.55 | 未取到 | 民营优质但销售绝对额偏弱 |
| 0817.HK 中国金茂 | HK.48 | Investing摘要显示前收HK.45 | 未取到 | 北京拿地和销售修复预期 |
| 0823.HK Link REIT | HK$38.78 | Google Finance显示+0.47% | 未取到 | 分派收益率、回购、利率预期 |
| HSMPI.HK 恒生内地地产指数 | 1,250.87 | 0.64% | 不适用 | 板块未全面跟随个股销售利好 |
| HSI 恒生指数 | 25,116.85 | 1.10% | 不适用 | 大市回调压制风险偏好 |
| 10Y UST / HIBOR / CNH | 本次未取到完整同周序列 | 不适用 | 不适用 | 需终端补齐；不得用于周度归因 |
可得数据只支持定性观察：2026-08-14截面上，部分央国企开发商价格表现与销售、拿地信息同时出现；REITs仍需要用分派收益率、NAV折价和利率曲线共同解释。由于缺少2026-08-08至2026-08-14复权总回报、10Y UST、HIBOR和CNH同周变化，本文不把本周表现归因量化为“利率贡献”“租金贡献”或“风格轮动贡献”。正式可视化阶段应先补齐矩阵，再判断REITs与开发商差异来自资产久期、租金基本面还是信用风险偏好。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 中国海外发展股价 | 公司IR股票页，https://www.coli.com.hk/en/Stock |
| 华润置地股价/股息 | Google Finance与Digrin，https://www.google.com/finance/quote/1109%3AHKG，https://www.digrin.com/stocks/detail/1109.HK/ |
| Link REIT股价 | Google Finance，https://www.google.com/finance/quote/0823%3AHKG |
| 恒生指数 | Hang Seng Indexes，https://www.hsi.com.hk/ |
| 恒生内地地产指数 | FT Markets，https://markets.ft.com/data/indices/tearsheet/summary?s=HSMPI%3AHKG |
| Yahoo抓取限制 | 本地抓取query1.finance.yahoo.com/v8/finance/chart返回HTTP 429 |
局限
本节没有完整的2026-08-08至2026-08-14复权总回报矩阵，也没有分派收益率/NAV折价、市值的同口径矩阵。0405.HK、2778.HK、恒生地产建筑业指数、10Y UST、HIBOR、CNH未能在免费公开源中稳定取得同口径周度数据。正式可视化阶段应使用Bloomberg/Refinitiv/Wind或HKEX历史数据补齐；在补齐前，图表只可标注为“截面替代表（非周度总回报、非复权口径）”。
问题6：北部都会区与非住宅土地续期如何改变估值假设？
方法
北部都会区采用香港官方北都网站、政策文件、FT报道和S&P Global成本估算。内地土地续期采用Straits Times报道的风险规模，并结合中国商业/工业用地法定期限的一般框架进行估值解释。关注点不是短期利润，而是供给、资本开支、折现率、残值和抵押品折价。
发现
| 议题 | 数值/事实 | 估值影响 |
|---|---|---|
| 北部都会区面积 | 约30,000公顷 | 相当于香港约三分之一土地面积，长期改变供给曲线 |
| 远期人口容量 | 约2.5 million居民 | 对住宅需求是假设，也是供给压力 |
| 就业目标 | 约650,000个职位 | 若产业导入不足，会形成职住失衡风险 |
| 新增住宅单位 | 官方行动纲领提及约500,000个新住宅单位 | 增加中长期供应，压低远期稀缺性溢价 |
| 全区远期住宅单位 | 其他规划口径指全区远期约905,000-926,000个单位 | 这是总量/存量口径，不应与新增供应混用 |
| 成本估算 | S&P Global：超过HK$360 billion/6年；政府相关项目口径约HK$224 billion | S&P估算与政府相关项目口径不同，影响公共财政和融资节奏判断 |
| 内地非住宅续期风险 | 约US90 billion物业 | 续期费用和法律不确定性提高商业地产资本化率 |
北部都会区对香港地产的影响是双向的：若产业和交通先行，北部土地可吸纳人口并支撑租赁；若住宅供应快于就业和配套，则会压低新界及部分私人住宅的远期价格假设。FT报道强调首批土地招标反应偏弱，说明私人资本对回报周期和政策风险仍谨慎。内地商业/工业土地续期问题则更直接影响估值模型：到期剩余年限越短，续期成本和法律不确定性越应反映在更高资本化率、更低抵押率和更高再融资折价中。对REITs和商业地产公司而言，这两个议题都要求把“资产重估收益”假设下调，把现金流可见度和产权年限权重上调。
证据
| 证据项 | 原始输入 |
|---|---|
| 北都官方目标 | Northern Metropolis官方网页，https://www.nm.gov.hk/en/northern-metropolis |
| 行动纲领住宅单位 | 2023 Policy Address，https://www.policyaddress.gov.hk/2023/en/p78.html |
| FT/S&P成本 | Financial Times，2026-08-11，https://www.ft.com/content/61a23058-730d-4b13-bbbe-d491770d2a76 |
| 成本差异 | China News Update摘要，https://chinanewsupdate.com/chinas-manufacturing-surge-japans-strategic-shift-and-hong-kongs-new-direction/ |
| 土地续期风险 | Straits Times，2026-08-12，https://www.straitstimes.com/business/property/china-races-to-solve-190-billion-property-threat-as-leases-end |
局限
北部都会区不同官方材料对“新增单位”和“全区总单位”使用不同口径，必须在图表中分别标注。FT和S&P成本估算并非政府正式预算。内地土地续期的全国性细则仍待明确，现阶段只能作为风险折价而非确定负债处理。
可视化阶段数据表
图表1替代表：北京政策样本+7月背景
原计划要求四城2026-08-10至2026-08-14日度成交、挂牌价和库存去化月数；住建委、CRIC、贝壳或中指公开口径未完整披露。正式图表降级为“北京政策样本+7月背景”，不得标注为完整“四城周度脉冲”。
| 城市 | 最新政策/背景 | 执行日期 | 周内/近周可得成交 | 二手成交 | 挂牌价变化 | 库存去化月数 | 图表备注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 非京籍五环内社保/个税年限2年降至1年；公积金首套最高RMB3.40 million、二套RMB3.00 million | 2026-08-08 | 新政后前六天新房451套，环比+4.4% | 新政后前六天二手2450套，环比+8.6% | 未披露；部分优质房源成交价格提高 | 未披露 | 可画政策后脉冲 |
| 上海 | 7月一线成交修复背景 | 2026年此前已优化 | 7月新房成交面积同比+17% | 1-7月二手168,000套，同比+14% | 未披露 | 未披露 | 用月度背景替代周度 |
| 广州 | 7月一线成交修复背景 | 2026年此前已优化 | 7月新房成交面积同比+2% | 未披露 | 未披露 | 未披露 | 缺周度成交 |
| 深圳 | 7月一线成交修复背景 | 2026年此前已优化 | 7月新房成交面积同比+64% | 未披露 | 未披露 | 未披露 | 缺周度成交 |
图表2：开发商7月销售分化柱状图
| 股票 | 公司 | 属性 | 公司公告/HKEX/IR口径 | 第三方摘要口径 | 图表处理 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0688.HK | 中国海外发展 | 央企 | 7月合同销售RMB15.119 billion；同比+27.6%；1-7月RMB149.470 billion，+13.2% | 不适用 | 可作为公告口径柱 |
| 1109.HK | 华润置地 | 央企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文 | 7月约RMB14.10 billion；同比+6.0%；前7月约RMB130.6 billion | 仅作第三方摘要标注 |
| 1908.HK | 建发国际 | 地方国企 | H1权益合同销售RMB48.87 billion，同比-8.4% | 7月RMB7.0-9.5 billion区间；前7月约RMB109.86 billion | 权益、操盘、合同销售分列 |
| 0960.HK | 龙湖集团 | 民营优质 | H1 RMB16.55 billion | 7月RMB2.09 billion | 仅作第三方摘要标注 |
| 0817.HK | 中国金茂 | 央企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文 | 7月RMB9.202 billion | 仅作第三方摘要标注 |
| 2007.HK | 碧桂园 | 出险民企 | 本次未取得公司公告/HKEX/IR月度销售原文 | 7月权益销售约RMB2.26 billion | 仅作第三方摘要标注 |
图表3：房地产信用温度计
| 月份/口径 | M2同比 | M1同比 | 社融存量同比 | 人民币贷款余额同比 | 住户中长期贷款增量RMB billion | 新发放个人住房贷款利率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 H1累计 | 未列 | 未列 | 未列 | 未列 | +221.2 | 约3.1% |
| 2026 1-7月累计 | 7.7% | 4.0% | 7.4% | 5.1% | +101.0 | 约3.1% |
| 2026年7月推算 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 120.2 | 约3.1% |
图表4替代表：香港地产资产截面替代表（非周度总回报、非复权口径）
原计划要求2026-08-08至2026-08-14周度复权总回报、股息/分派收益率或NAV折价、市值，以及10Y UST、HIBOR、CNH同周变化；免费源未能完整取得同口径周度矩阵。替代表只使用2026-08-14收盘价、当日变化和可得股息率，不得用于定量风格归因。
| 资产 | 类型 | 2026-08-14价格/点位 | 当日变化 | 股息/分派收益率 | 市值 | 图表可用性 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0688.HK | 内房央企 | HK3.48 | +4.33% | 3.71% | HK46.99 billion | 可用于截面气泡图 |
| 1109.HK | 内房央企 | HK$34.20 | +0.23% | 6.47% | HK$242.60 billion | 可用于截面气泡图 |
| 0960.HK | 民营开发商 | HK$6.47 | 1.22%（按前收HK$6.55） | 未取到 | 未取到 | 价格可用，收益率缺 |
| 0817.HK | 央企开发商 | HK.48 | +2.07%（按前收HK.45） | 未取到 | 未取到 | 价格可用，收益率缺 |
| 0823.HK | REIT | HK$38.78 | +0.47% | 未取到 | 未取到 | 价格可用，收益率缺 |
| HSMPI.HK | 指数 | 1,250.87 | 0.64% | 不适用 | 不适用 | 板块基准 |
| HSI | 指数 | 25,116.85 | 1.10% | 不适用 | 不适用 | 大市基准 |
| 10Y UST / HIBOR / CNH | 宏观变量 | 本次未取到完整同周序列 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 需终端补齐 |
图表5：北部都会区供需压力表
| 阶段 | 可发展土地 | 住宅供应 | 经济/就业指标 | 基建/成本 | 图表口径 |
|---|---|---|---|---|---|
| 未来5年 | 约900公顷熟地 | 约70,000个住宅单位 | 约1 million平方米经济楼面 | 成本进入前期高峰 | 项目推进监测 |
| 未来10年 | 约1,800公顷发展土地 | 约240,000个住宅单位 | 超过10 million平方米经济楼面 | 需持续财政和私人资本 | 中期供应压力 |
| 远期全区 | 约30,000公顷 | 新增供应：约500,000个新住宅单位；总量/存量口径：全区远期约905,000-926,000个单位 | 约2.5 million居民、约650,000个职位 | S&P估算超过HK$360 billion/6年；政府项目口径约HK$224 billion | 长期估值假设；新增与总量不可混用 |
后续跟踪项
| 优先级 | 项目 | 需要补齐的数据 |
|---|---|---|
| 高 | 一线城市周度成交 | 住建委/CRIC/贝壳日度新房、二手、挂牌价、库存去化 |
| 高 | 港股地产总回报 | Bloomberg/Refinitiv/Wind复权收盘价、分派收益率、NAV折价、市值 |
| 高 | 房企融资 | 境内债发行、净融资、信用利差、展期和兑付日历 |
| 中 | 香港住宅 | 2026年7月RVD价格/租金指数、成交宗数、负担能力 |
| 中 | 北部都会区 | 土地招标反应、收地补偿、铁路节点、片区开发招标条款 |
来源
[S1] China Daily HK, 2026-08-13, https://www.chinadailyhk.com/hk/article/637890 [S2] 21世纪经济报道, 2026-08-14, https://m.21jingji.com/article/20260814/herald/ff1c540b2d9c4af4a5a7726cc3d1b1a7.html [S3] 同花顺新闻, 2026-08-14, https://news.10jqka.com.cn/20260814/c678961180.shtml [S4] 新华社/证券日报, 2026-08-11, https://www.news.cn/house/20260811/54674164d991461ebd60653a2fc0d24c/c.html [S5] China Overseas Land and Investment, 2026-08-06, https://www.coli.com.hk/en/NewsCenter/Info?itemid=5927 [S6] 财联社, 2026-08-03, https://www.cls.cn/detail/2444122 [S7] TradingView/Reuters, 2026-08-11, https://www.tradingview.com/news/reuters.com%2C2026%3Anewsml_FWN4480NZ%3A0-china-jinmao-posts-july-2026-contracted-sales-rmb9-202-million/ [S8] Stockopedia/Reuters, Longfor, 2026-08-07, https://www.stockopedia.com/share-prices/longfor-group-HKG%3A960/news/brief-longfor-group-posts-july-2026-contracted-sales-rmb-2-09-billion-019fdc78-de3d-767b-9273-0434dc9606dd/ [S9] Stockopedia/Reuters, Country Garden, 2026-08-04, https://www.stockopedia.com/share-prices/country-garden-holdings-co-HKG%3A2007/news/brief-country-garden-july-2026-contracted-sales-attributable-to-shareholders-about-rmb-2-26-billion-019fcc54-68dd-7c17-910f-d7131803352d/ [S10] HKEX, C&D International, 2026-07-08, https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0708/2026070800390_c.pdf [S11] 观点网, 2026-08-12, https://www.guandian.cn/list_cat_tag/%E5%9C%9F%E5%9C%B0 [S12] 经济参考报/新华社, 2026-08-14, https://jjckb.xinhuanet.com/20260814/c5e6026336844301b82308bb1a6950a2/c.html [S13] 观点网, 2026-08-14, https://www.guandian.cn/m/show/585227 [S14] 东方财富/第一财经, 2026-08-14, https://wap.eastmoney.com/a/202608143841761538.html [S15] 新京报, 2026-08-14, https://www.bjnews.com.cn/detail/1786715890129550.html [S16] 香港政府新闻公报, 2026-08-14, https://www.info.gov.hk/gia/general/202608/14/P2026081400308.htm [S17] C&SD, 2026-08-14, https://www.censtatd.gov.hk/en/wbr.html?ecode=B10300012026QQ02 [S18] 新华社, 2026-07-29, https://english.news.cn/20260729/02e0173591264474aaa9c7d1da857e24/c.html [S19] CBRE Hong Kong, 2026-07-07, https://www.cbre.com.hk/press-releases/hong-kong-real-estate-market-sustaina-momentum-q2-2026 [S20] The Standard, 2026-08-13, https://www.thestandard.com.hk/finance/article/339844/UBS-HK-home-prices-flat-until-2027-amid-rate-uncertainty-cross-border-investment-controls [S21] Northern Metropolis, https://www.nm.gov.hk/en/northern-metropolis [S22] Policy Address 2023, https://www.policyaddress.gov.hk/2023/en/p78.html [S23] Financial Times, 2026-08-11, https://www.ft.com/content/61a23058-730d-4b13-bbbe-d491770d2a76 [S24] Straits Times, 2026-08-12, https://www.straitstimes.com/business/property/china-races-to-solve-190-billion-property-threat-as-leases-end
§8 REVISION LOG
| 版本 | 日期 | 修订说明 |
|---|---|---|
| 1.0.1 | 2026-08-16 | 按QA修订：补充证据等级；将一线城市图表降级为“北京政策样本+7月背景”；将香港地产资产矩阵降级为“截面替代表（非周度总回报、非复权口径）”并删除定量风格归因；拆分开发商公司公告/HKEX/IR口径与第三方摘要口径；明确房企融资矩阵缺失并排除境内债相对价值判断；区分北部都会区约500,000个新增住宅单位与全区远期约905,000-926,000个单位。 |